Die meisten Streitigkeiten über Fassadenmängel drehen sich nicht um die Frage, ob ein Mangel vorliegt, sondern ob er rechtzeitig gemeldet wurde. Die Fristen beginnen mit der Abnahme.

SIA 118 oder Obligationenrecht

Im Schweizer Bauwesen wird für Werkverträge meist die Norm SIA 118 vereinbart, die Allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten. Sie gilt nur, wenn sie im Vertrag ausdrücklich übernommen wird. Ist sie nicht vereinbart, gilt das Werkvertragsrecht des Obligationenrechts, das für die Mängelrechte bei Bauwerken per 2026 angepasst wurde. Welche Regeln im konkreten Fall gelten, steht also im Vertrag – ein Blick hinein lohnt sich vor der Abnahme, nicht erst beim ersten Mangel.

Die Abnahme setzt die Fristen in Gang

Nach SIA 118 wird das Werk gemeinsam geprüft, und das Ergebnis wird in einem Protokoll festgehalten. Mängel, die dabei erkannt werden, kommen ins Protokoll und müssen behoben werden. Mit der Abnahme beginnen die Fristen für alle weiteren Mängel. Wie eine Abnahme sauber abläuft, beschreibt der Beitrag Bauabnahme und Mängelprotokoll.

Rügefrist und Verjährung nach SIA 118

Zwei Jahre Rügefrist: Während der ersten zwei Jahre nach der Abnahme kann die Bauherrschaft Mängel jederzeit rügen, unabhängig davon, wann sie sie entdeckt hat.
Verdeckte Mängel danach: Mängel, die erst nach Ablauf der zwei Jahre entdeckt werden, müssen sofort nach der Entdeckung gerügt werden.
Fünf Jahre Verjährung: Die Mängelrechte verjähren in der Regel fünf Jahre nach der Abnahme.
Absichtlich verschwiegene Mängel: Für sie gelten längere Fristen.

Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall kommt es auf den genauen Vertragstext und die Umstände an.

Richtig rügen

Eine Rüge sollte schriftlich erfolgen, den Mangel genau beschreiben, mit Fotos belegen und den Ort an der Fassade bezeichnen – etwa Achse, Geschoss und Seite. Allgemeine Aussagen wie «die Fassade ist undicht» reichen oft nicht. Wer die Rüge an die im Vertrag genannte Adresse schickt und sich den Eingang bestätigen lässt, hat später keine Beweisprobleme.

Typische Fassadenmängel

Wasser hinter der Bekleidung durch undichte Anschlüsse an Fenster und Attika
Knackgeräusche und Ausbeulungen durch fehlende Gleitpunkte
Farbabweichungen zwischen Elementen verschiedener Chargen
Rostfahnen an Befestigungsmitteln aus ungeeignetem Material
Verschmutzte oder zerkratzte Oberflächen durch zu spät abgezogene Schutzfolie

Unser Verständnis

Wir dokumentieren jede Fassade bei der Abnahme mit Produktangaben, Farbtönen und Befestigungsarten und bleiben für Nachbesserungen erreichbar. Gute Dokumentation verhindert Streit, weil beide Seiten wissen, was verbaut ist. Wie ein Metallfassadenprojekt von der Werkplanung bis zur Abnahme abläuft, zeigt die Themenseite Metallfassadenbau.